作者：易爱民

香港宝利国际房地产顾问有限公司 四川省成都市 610000

摘要：作为房地产中介服务业重要组成部分的房地产咨询业，经过多年发展后仍在房地产估价业和房地产经纪业的夹缝中求生存，尚未形成一个独立 的行业，根源在于行业内部不规范和行业外部的约束。本文主要分析了房地产咨询业的发展现状，分析房地产咨询业的特点，揭示其发展潜力和前景。

关键词：房地产服务；房地产咨询业；发展前景；咨询业特点

中图分类号：C35
文献标识码：A

引言 

咨询是以委托方的需求为出发点，借助专门的知识、信息、技能和经验等资源，有针对性的为咨询者提供方案及建议，降低风险，提高收益水平。因此，咨询业是一种个性化、专业化特点非常突出的行业，涉及社会经济中的方方面面，是一种高智力密集型产业，咨询业在经济发展中的作用举足轻重。日前，国际上咨询业己有一百多年的发展历史，已经成为经济发达国家的一个重要的支柱产业。

一、 房地产咨询的内涵

（－）、咨询的含义 

咨询是运用知识、技能、经验、信息提供服务的脑力劳动，旨在为他 人出谋划策，帮助解决疑难问题。所谓咨询，其词汇意义是“征求意见”， 这是从求教者的角度所作的解释，而从被求教者角度看，就是为他人作顾 问。

（二）、房地产咨询的含义 

房地产咨询可以是贯穿于房地产项目决策、策划、实施、营销与服务 等项目全过程。也可以是针对法律、法规、政策、信息和技术等方面为房 地产活动当事人提供咨询服务。需提供咨询服务的当事人可以是开发商， 也可以是政府或个人。

二、我国房地产咨询业业务特点分析 

（一）、单一业务为基础，逐步向多元化格局转变我国的房地产咨询机构大多数是从单一业务起家，如易居中国、世联地产和伟业顾问是以销售代理起家，链家地产和中原地产等是以经纪业务起家，搜房集团是以信息服务起家，而北京首佳、上海城市等是以房地产 评估起家。经过十余年的发展，各家咨询机构开始向多元化、综合化业务 模式方向转变，但目前尚处于初步扩展阶段。 

（二）、服务对象以政府、房地产开发企业、银行为主，本土化特性较强一般房地产咨询企业形成了既为政府部门提供决策咨询服务，又为银行客户提供抵押评估、政策咨询、市场预测、房价走势分析等专业化服务，同时还为开发商提供项目前期策划服务、土地一级开发实施方案、可行性分析、融资咨询、成本测算等服务，由此，逐步形成了以政府、房地产开发企业、及银行为主体的服务网络。但整体来看，其服务对象以本土客户为主，外地客户依托于本地客户的拓展。 

（三）、业务范围多以房地产开发建设过程中的全流程服务为主房地产开发前期的投资决策咨询、市场调研、市场定位分析、项目的可行性分析；房地产开发建设过程中的征收咨询、土地一级开发实施方案、成本测算、融资计划等；房地产销售过程中的销售策划、价格定位、市场预测等。

三、我国房地产咨询发展现状

（一）、概念、业务范围不明确 

根据《城市房地产中介服务管理规定》，房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。相对于房地产估价、房地产经纪而言，房地产咨询内容宽泛，可以说涉及房地产业的各个方面，从宏观到微观，从企业到个人，从政策到经济技术。 正因为如此，到目前为止，我国房地产咨询业务不成体系，与房地产估价、 经纪等业务类型混为一体。

（二）、房地产咨询的价值尚未得到认可任何一个行业的立足与发展必须以其价值为基础，即能够为社会、为客户带来效益。由于我国房地产市场发展特有的环境条件，特别是在政策、金融、刚性需求等诸多有利因素的条件下，导致房地产开发企业、房地产 置业者等客户群体咨询意识薄弱，认为根本不需要进行咨询，人多数是由 于法律法规的限制迫于无奈才寻求咨询。如:房地产开发项目立项申请时， 必须具有第三方出具的项目申请报告。 

（三）、房地产咨询业务发展单一 

房地产咨询业业务发展的单一性，一方面是业务品种的单一性，除房地产营销策划和销售代理较为成熟且形成了一定的体系外，其余业务品种人多未形成规模，且更多的是依托于其他房地产服务业；另一方面则是拓展主体的单一性，目前，我国专业从事房地产咨询业的机构极少且大多规模较小，业务量主要集中在房地产销售代理机构，房地产评估机构和经纪机构则是心有余而力不足，往往沦为鸡肋，究其原因主要有以卜儿个方面：我国房地产业整体仍然呈粗放型，专业化的、付费式的房地产咨询业务需 求量不人，一般中小机构难以投入大量资金拓展房地产咨询业；房地产估价机构、经纪机构缺乏综合型的人才；房地产估价业务更多的是集中在房 地产开发的前期，对房地产开发中、后期以及后续经营活动的关注度不够，不能更全面地把握房地产咨询业务需求。 

（四）、房地产咨询业整体发展速度缓慢 

与房地产估价业、房地产经纪业相比，房地产咨询业在机构数量、从 业人数、行业规范以及相关制度建设等方面相比均大人滞后。 

四、我国房地产咨询业发展

（一）、房地产咨询业务的发展方向 

1、建立系统连续、丰富翔实的信息资料数据库。咨询业务向行业全面推出主要精力用于收集每个推向市场的项目信息，为每一个房地产项目各个环节的信息均建立档案，既要形成微观的的信息资料库，又要悉心汇总横向相关信息资料，为形成多角度、多时期、多层面的房地产项目资料 数据库奠定基础。 

2、着力研制房地产咨询业务的核心技术。面对房地产经济领域种类纷繁、涉足广泛的业务门类，咨询业从业过程格外需要本方向上的核心技术。系统地研究科学有效地信息处理手段、海量数据分析工具等核心技术，是房地产咨询业未来发展的重要内容之一。 

3、努力实现咨询机构与政府部门、研究院所的密切合作局面。房地产咨询业需要知识及时更替、紧随政策动向，这就需要咨询机构与政府部门和专业科研院所保持密切合作关系，不断将最新政令及科研成果应用到咨询业务和产品当中来，以保障咨询产品对房地产活动具有不可替代的决策支持作用。

（二）、我国房地产咨询业的发展对策

1、加大政府支持力度 

通过对国外咨询业发展历程不难看出，西方发达国家咨询业今大的繁荣与政府的人力支持密不可分。首先，通过政策、法律、管理等手段把房地产咨询业规范化，使房地产咨询业务的开展有法可依。如：建立国家及地方级房地产咨询协会、完善咨询服务收费体系、规范咨询人员执业考试制度和培训制度；其次，政府应积极的引导房地产开发商、银行等树立咨询意识，鼓励和帮助咨询机构建立数据库系统；最后，应适当对咨询机构给予扶持，帮助咨询机构做大做强，提升国内咨询机构的竞争力。 

2、确立明确的市场监管主体 

根据发达国家和我国香港地区房地产行政管理的相关经验看我国现有房地产咨询业，要想规范化经营和运作，首先必须要有一个明确的特定行政部门实施专业化管理。这个部门职责分工明晰，内部管理科学透明，执行力强，类似于美国的房地产委员会和香港的地产代理监管局。尝试将房地产管理部门或中国房地产估价师与房地产经纪人学会等组织作为主要监管主体对咨询业实施经营过程服务行为的专业管理，而工商行政管理部门对房地产咨询机构的市场准入登记注册进行管理，两者分工协调监管。 

3、借助行政管理手段规范咨询业市场秩序 

巨大影响和监管效果，和行业协会的自律管理相得益彰互为补充，以期达到行业管理的更加高效。咨询行业在陆续建立完善一系列标准的服务流程、示范合同和收费管理后，加之行业中出现的常见问题纠纷及与咨询师执业行为投诉相关问题主要交由行业协会内部处理，相关行政主管部门可以把更多的经历花在对咨询企业的监管和行业宏观调控管理及法律法规制度建设上面。包括:咨询企业的资质管理、房地产咨询师的资格注册管理、咨询行业的信用管理、充分利用行政处罚手段，维护管理权威。 

4、提高业务旳科技含量 

我国的房地产咨询机构要注意培养核心技术优势，如易居中国的CRIC系统向市场提供经过深层次加工的信息，为客户提供具有参考性的 建议，提高业务的技术附加值和利润引导力，形成企业本身无可替代的技 术性比较优势。

结束语 

综上所述,与国外发达国家相比,我国房地产咨询业尚处于起步阶段, 其作为知识密集型产业,是房地产服务业中发展潜力最人的领域。伴随着中国房地产业的健康平稳发展和不断规范成熟,房地产咨询业将进一步朝着专业的方向深化,其业务体系、技术理论体系、行业制度和组织结构体系也必将日趋完善。

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