商业地产开发八大误区

当今地产业，商业地产已逐渐替代住宅地产成为众多开发商的“宠儿”。但是商业地产比住宅地产的开发难度要大很多，进行商业地产开发时，应该避免哪些误区，才能少走弯路呢？

误区一：沿用住宅开发思路

商业地产和住宅项目有三大区别。第一，住宅项目可以自己分析市场，根据对市场需求的研究做出产品定位，决定户型的比例以及住宅产品类型。但是商业地产的销售对象是商家，特别是主力店，大部分国际主力店是采取租赁方式，需要找到主力店，按要求进行规划设计。第二，住宅开发可以采用滚动开发模式，资金压力较轻。商业地产需要一次投资建成，并且不得不采取前几年租期内低租金，甚至部分免租金形式吸引主力店入住，因此需要雄厚的资金实力和抗风险能力。第三，专业化的顾问机构公司和设计师在商业地产开发中具有更重要的作用。大型商业地产的评估、资源整合、主力店招商以及最后管理，对于商业地产的成功开发至关重要。建筑师都可以进行住宅设计，但不是所有设计院都能进行综合商业设施设计。

误区二：缺少支持，运营困难

商业设施开发的选址，不仅要考虑周边顾客群体支撑体系，包括周边人口规模，收入消费水平，消费习惯，职业与知识结构，还要分析服务半径、新的交通体系、轨道交通与高速公路的衔接等。因此，特别重视城市发展规划和城市交通体系规划的影响。

误区三：盲目攀比，规模超越需求

商业地产的规模确定是由城市区域性需求所决定的，而不是由城市人口规模或城市规模来确定的。在投资规模上不是越大越好，当规模达到某一临界点之后，其收益能力反而会降低，使开发项目处于竞争劣势。

误区四：违背设计规律

一栋4万平方米的商业建筑，前面或许可以有1万平方米的广场，但一个40万平方米的商业建筑群就不能设计10万平方米的中心广场。采取化整为零的方式，规划设计一系列尺度较小的广场群，既保证足够的城市开敞空间比例，又形成了丰富多彩的宜人的街道广场空间与充分的商业沿街店面，达到较好的效果。商业地产的规模与尺度相配合也表现在功能的组合搭配上。

误区五：过度重视商业利益

在争取商业地产开发利润的同时，应充分重视商业建筑对城市形象和街道空间的贡献，是商业地产长期升值、回报的保障。在保证商业设施经营使用的前提下，重视商业建筑对城市广场、街道空间、城市景观的贡献。

误区六：抛弃文化商业重建

传统建筑遗产是商业街增值的文化资源，不同城市的历史文化形成了独具特色的传统商业街区，在没有资源的情况下开发商有时需要花大力气营造出某种资源。

误区七：购物不是唯一目的，体验性消费不足

人们去逛街，是一种体验，逛街本身成为目的，而不是去购买商品或了解商品价格信息等。体验性消费是现代商业地产开发的主要推动力之一，因此特色性、文化性、舒适性、互动性及业态的丰富性越来越重要。新型需求以及随之产生的新型的业态，在商业地产中所占的比例越来越大，应该引起重视，及时更新知识结构，以掌握主动权，引领潮流。

误区八：单一商场建设

传统的、简单的商业营销设施，如销售部分、仓储部分、管理部分等，是商业设施的重要部分，但是不充分。展示、表演、活动、休闲、餐饮、娱乐等设施，越来越成为商业地产的重要组成部分。比如需要在规划设计中更多地考虑室内外空间的整合，商业设施和休闲娱乐设施的整合。此外，体验性空间和休闲共享空间成为商业地产吸引客源的精彩亮点。